相続登記

相続によって土地や建物を相続した場合、遺産分割後、不動産の名義を変更しなければ売却等を行うことはできません。

ただ、売却等が不要で住居として住む場合には、特に不動産の名義変更を行う必要がなく、特に罰則もなかったため、名義変更をせずに放置されていることも珍しくありませんでした。

⑴　名義変更登記の義務化

⑵　「相続人申告登記」制度

⑶　遺産分割協議中の場合

⑴　相続発生後、ご家族間で揉めていない場合

⑵　相続発生後、ご家族で揉めている場合

土地や建物などの不動産は、各地の法務局に「登記簿」が作成されて情報が綴られており、どのような土地や建物が存在しているのかが分かるようになっています。

登記簿には、それらの不動産の権利関係についても記載されており、所有権といった権利の情報も記載されています。

そして、登記簿にその不動産の権利者として記載されている人のことを「登記名義人」と呼んでいます。

不動産の所有者が変わった場合には、法務局に「登記申請」をすることで、登記簿の情報を更新して、新たな登記名義人に変更してもらう必要があります。

そして、相続を原因として申請される登記のことを「相続登記」と呼んでいます。

相続登記は、登記名義人の死後、自動的にされるようなものではなく、原則として、相続の当事者からの登記申請をすることによって、初めて登記名義人が変更されることになっています。

相続登記の類型には、様々なものがあります。

代表的なものを説明すると、法律の定めた割合（「法定相続分」といいます）に従って、相続人に亡くなった方の財産を分配する「法定相続」、相続人全員の合意によって亡くなった方の財産を分配する「遺産分割型相続」、亡くなった方が生前に作成した遺言書などによって予め指定していた内容で財産を分配する「遺言型相続」などがあります。

このような類型に分けることはできますが、法律の定めた修正要素も数多く存在するため、それぞれの相続で必要となる書類が異なります。

「遺産分割型相続」について説明すると、相続人全員で、すべての相続財産の帰属を決めなければなりませんから、相続人の数が多ければ多いほど、亡くなった方の残された財産が大きければ大きいほど、事情は複雑化し結論が出にくくなる傾向があります。

遺産分割協議においては、亡くなった方がどのような分割内容を考えていたかも重要でしょうが、それぞれの相続人がどのように相続をしたいと考えているのかの方が重要でしょう。

場合によっては、相続する財産の内容が決まった結果、相続税の支払いがどうなるのかも重要な点ですし、不動産を相続したものの、相続税を支払うためにそれを売却せざるを得ないということもありますから、相続登記のことだけではなく、相続全体のことも考えて遺産分割をすべきです。

そして、遺産分割協議書は、相続登記においても必要な書類ですが、どのような内容の遺産分割協議がされたかをしっかりと証拠に残しておき、後日の紛争を防ぐという意味もありますから、このような視点も持っておいてください。

たとえば、相続人の一人が特定の不動産を相続し、代表して不動産を売却してその売却金を他の相続人に分配するという場合、相続登記をするだけであれば、代表相続人が相続したという内容の遺産分割協議書を作成するだけで足りますが、売却金を分配するという合意があるのであれば、同じ遺産分割協議書にその旨の記載をするか、別に合意書を作成しておくべきでしょう。

このように、相続する内容が確定した後に、相続登記の手続きを進めることになります。

相続登記に期限はあるのでしょうか。

これまでは、相続登記をすることは、その不動産の所有者が、自らがその不動産の所有者であることを対外的にしっかりと公示するための「権利」であって、それを強制される「義務」ではないという考え方から、相続登記をすることも義務ではありませんでしたし、相続登記にも期限がありませんでした。

しかし、現在、相続登記がされていないままの不動産が非常に多く存在し、場合によっては何代も前の人が登記名義人になっているというケースもあり、そのことで不動産が有効に活用されていなかったり、行政が土地を活用する際にも大きな障害となっていたりすることが社会問題化していました。

そこで、法律が改正され、令和６年４月１日から、いわゆる「相続登記が義務化」され、３年間、手続きを怠っていた場合には、罰則も課されることにもなりました。

改正後の法律では、必ずしも期限内に遺産分割協議を成立させて相続登記をしなければならないわけではありませんし、一時的に、相続が発生したことを示す登記をしてもらうように申し出ることでも足りはします。

ただし、このような法律上の義務の有無に関わらず、相続登記はなるべく早期にしておかれることをおすすめします。

なぜなら、相続登記未了の間に、さらに相続人が死亡して新たな相続が発生していくことで、相続人の数が増えてしまったり、疎遠な親族が相続人になってしまったりして、より一層事情が複雑化し、結果として相続登記ができないというリスクが高まってしまいます。

そのため、なるべく早期に相続登記の準備をはじめられることをおすすめします。

一般に、不動産の登記申請においては、その不動産を管轄する法務局に対して、「登記の申請書」とともに、その申請内容を裏付ける「添付書類」とを提出します。

相続登記の申請書では、「どの不動産についての申請なのか」「登記簿上の所有者（共有者）がいつ死亡したのか」「その相続人が誰であるか」「相続人のうち誰が所有者となるのか（共有するのであればその持分割合）」などを明らかにする必要があります。

そして、添付書類として要求されるのは、登記原因証明情報として、戸籍謄本や遺産分割協議書、印鑑登録証明書、遺言書などの書類があり、住所証明情報として住民票の写しなどの書類があります。

登記申請に際して登録免許税という税金を納める必要がありますので、計算の基礎となる固定資産評価額が記載された評価証明書を提出するとともに、登録免許税を自ら計算して、申請にあたって、納付しておく必要があります。

これらの手続きの内容が分からなければ、各地の法務局には一定の登記申請相談窓口が設けられており、一般の方からの相談を受け付けています。

ただし、このような手続きを知識や経験のない方が進めるのは難しい面がありますし、特に、相続で争いが生じる可能性のある場合には、この手続きでのミスがトラブルにつながりかねませんので、専門家に依頼されることをおすすめします。

相続登記にかかる費用は主に①「登録免許税」、②「住民票、戸籍謄本などの取得費用」、③「登記申請を専門家に依頼した手数料」の３つです。

①については、不動産の評価額をもとに算出することは、すでに説明しました。

相続登記といった場合でも、「相続」が原因なのか、「遺贈」が原因なのかによって、税率が異なりますので、ご注意ください。

②についても、特に、遠方の市町村で取得する場合には、郵送代もかかりますし、ある程度の費用を見込んでいただく必要があります。

この書類の取得も、専門家に依頼することができます。

③については、どのような内容の相続登記であるのか、どの範囲で手続きを任せるのかによって、費用の額が異なります。

具体的な額は、当事務所にご依頼されたい内容をお伝えいただきましたら、見積もりを取らせていただきます。

相続登記をお一人で進めるのが不安だという方は、まずご連絡ください。